REPORT IMMOBILIARE AGGIORNATO 2025

Analisi Completa di Mercato e Performance Commerciale

Preparato per: Pierpaolo Calistri
A cura di: Eugenio Orlyuk - RE/MAX Key House
Data Report: Settembre 2025


📍 DETTAGLI IMMOBILE

Ubicazione

Viterbo (VT), Via Umbria snc

Prezzo Incarico

€ 54.900,00

Valore di Mercato Attuale

€ 49.000,00

Data Incarico

07/06/2025

Scadenza Incarico

31/12/2025

Giorni Trascorsi

89 giorni

Status

Marketing Attivo

Video presentazione del report


Lavoro Effettuato: Strategia di Promozione Integrata

Per garantire la massima visibilità e attrarre acquirenti qualificati, abbiamo implementato una strategia di marketing su più fronti, combinando strumenti digitali e tradizionali.

Portali Immobiliari

Massimizziamo la visibilità del Suo immobile sui principali canali online del settore.

Sito istituzionale

Inclusione su siti di nicchia o internazionali, a seconda delle caratteristiche dell'immobile.

Immobiliare.it

Il portale immobiliare più visitato in Italia per la massima esposizione.

Idealista

Ampia copertura e interfacce intuitive per un'esperienza utente ottimale.

Casa.it

Storico e affidabile, per raggiungere un vasto pubblico di potenziali acquirenti.

Wikicasa

Piattaforma innovativa con strumenti avanzati per la valorizzazione dell'annuncio.

Digital Marketing

Strumenti digitali all'avanguardia per catturare l'attenzione e generare interesse qualificato.

Sito Personalizzato

Promozione Social Media

Pacchetto informativo Via Umbria che viene rilasciato per clienti

📊 LAVORO EFFETTUATO - PIANO MARKETING COMPLETO

✅ Attività di Marketing Completate

Raccolta Documentazione

✅ Completata
Visure catastali, APE, planimetrie

Servizio Fotografico Professionale

✅ Completata
25 foto HD + esterni

Videopresentazione Immobile

✅ Completata
Video con assistenza personale

Inserimento Gestionale RE/MAX

✅ Completata
Sistema MLS nazionale

MLS RE/MAX Nazionale e Internazionale

✅ Completata
Rete 8.000+ agenti

Portali Pubblicitari Premium

✅ Completata
12 portali attivi

Chiamate Zona Acquisizione

✅ Completata
45 contatti diretti

Collaborazioni Agenzie Locali

✅ Completata
8 agenzie coinvolte

Social Media Marketing

✅ Completata
Facebook, Instagram, LinkedIn

Database Clienti Prequalificati

✅ Completata
250 clienti attivi

Mailing Vicinato e Sito Web Personalizzato

✅ Completata
150 unità raggiunte + sito dedicato

📈 RIEPILOGO PERFORMANCE PERIODICO

31

Contatti Pre-qualificati

Potenziali acquirenti che hanno mostrato interesse concreto

3

Visite Immobile Effettuate

Clienti che hanno visionato fisicamente la proprietà

9.7%

Tasso di Conversione

Percentuale di contatti trasformati in visite effettive

🤝 Marketing Passivo - Collaborazioni

  • Visite da Collaborazioni: 0
  • Proposte Ricevute: 0
  • Interesse Agenzie Partner: 2 agenzie monitorano

📱 Comunicazione Digitale

  • SMS/Email Inviate: 2.234
  • Tasso di Apertura Email: 23%
  • Click Rate: 8.5%

🌐 PERFORMANCE PORTALI IMMOBILIARI E SOCIAL MEDIA

Visualizzazioni Portali

Totale visualizzazioni: 8.705

Engagement Social Media

6.8%

Instagram

1.200 visualizzazioni, alto coinvolgimento con i contenuti visivi

4.2%

Facebook

2.100 visualizzazioni, buon tasso di interazione

3.1%

LinkedIn

156 visualizzazioni da professionisti del settore immobiliare

Totale contatti social: 3.456

📝 FEEDBACK CLIENTI - ANALISI APPROFONDITA

Questionari Post-Visita (3 Visite Effettuate)

Abbiamo raccolto opinioni dettagliate da ogni potenziale acquirente che ha visitato l'immobile, analizzando punti di forza e criticità per ottimizzare la strategia di vendita.

👤 FEEDBACK: FRANCESCA SULPIZIO

2/5

Gradimento Complessivo

Punti di Forza

✅ Piccolo spazio esterno

Criticità

❌ Umidità
❌ Poca luce nella camera
❌ Necessità di interventi strutturali

Dettagli Aggiuntivi

  • Offerta Ipotizzata: €35.000 (-36%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 4/5

👤 FEEDBACK: MARIA LUANA PASTORI

2/5

Gradimento Complessivo

Punti di Forza

✅ Giardinetto
✅ Ingresso indipendente

Criticità

❌ Umidità
❌ Difficoltà strada di accesso
❌ Scarsa luminosità degli ambienti

Dettagli Aggiuntivi

  • Offerta Ipotizzata: €30.000 (-45%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 5/5

👤 FEEDBACK: SANGEETA ARMENTANO

3/5

Gradimento Complessivo

Punti di Forza

✅ Soggiorno spazioso
✅ Presenza di camino funzionante

Criticità

❌ Camera da letto troppo piccola
❌ Giardino poco curato

Dettagli Aggiuntivi

  • Offerta Ipotizzata: €40.000 (-27%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 5/5

📊 ANALISI COMPLESSIVA FEEDBACK

2.3/5

Media Gradimento

Soddisfazione complessiva sotto la media

35%

Sconto Medio Richiesto

Offerte medie: €35.000 (-36% dal prezzo attuale)

Problemi Ricorrenti

Umidità: segnalata da tutti i visitatori

Scarsa luminosità: criticità significativa

Necessità ristrutturazione: deterrente per acquisto immediato

Punti di Forza

Spazio esterno: apprezzato da tutti

Camino: elemento distintivo

Indipendenza: caratteristica valorizzata

🏘️ AGGIORNAMENTO MERCATO IMMOBILIARE VITERBO - 2025

💰 Analisi Prezzi Territorio

Secondo i dati più recenti del mercato viterbese, "A giugno 2025 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.316 euro al metro quadro, con una diminuzione del 1,35% rispetto a giugno 2024 (1.334 euro/m²)".

"Il prezzo degli appartamenti a Viterbo è relativamente disomogeneo in tutta la città, anche se nel 60% dei casi è compreso tra 870 €/m² e 1.730 €/m²", mentre "La provincia di Viterbo ha un prezzo degli appartamenti di circa 1.105 €/m² (in media in tutta la provincia)".

📊 Trend di Mercato 2025

🎯 Domanda e Tendenze

"A Viterbo il mercato immobiliare del centro storico e delle frazioni registra una stagnazione rispetto al 2023", tuttavia si registra:

Domanda Crescente

Immobili indipendenti con spazi esterni (+12%)

Interesse Specifico

Soluzioni con giardino/terrazzo

Preferenze Energetiche

Classi A-B in forte crescita (+25%)

Budget Target

€40.000-80.000 per prime case

🚀 STRATEGIA POTENZIATA - PIANO AZIONE IMMEDIATO

💰 Raccomandazioni Prezzo

OPZIONE A - Mantenimento Strategico

  • Mantenere €54.900 per altri 30 giorni
  • Monitoring intensivo mercato
  • Focus su caratteristiche uniche

Vantaggio: Preserva margine

Svantaggio: Prolungamento tempi vendita

OPZIONE B - Riposizionamento Competitivo

  • Riduzione a €48.500 (-12%)
  • Allineamento aspettative mercato
  • Accelerazione processo vendita

Vantaggio: Equilibrio tempo/prezzo

Svantaggio: Riduzione moderata margine

OPZIONE C - Approccio Aggressivo

  • Prezzo €45.000 (-18%)
  • Vendita rapida (60-90 giorni)
  • Massimizzazione interesse

Vantaggio: Tempi brevissimi

Svantaggio: Significativa riduzione margine

📢 PIANO MARKETING INTENSIFICATO

🌐 Marketing Online Potenziato

Social Media Advertising PRO

  • Facebook/Instagram Ads geolocalizzate
  • Targeting: raggio 50km, età 25-55
  • Video tour verticali per Instagram Stories
  • Campagne retargeting visitatori sito

SEO & Content Marketing

  • Blog post: "Casa indipendente Viterbo: guida acquisto"
  • Video YouTube: "Tour virtuale Via Umbria"
  • Landing page ottimizzata Google Ads
  • Keywords: "casa indipendente Viterbo", "immobile giardino Viterbo"

Digital PR

  • Collaborazione influencer locali
  • Articoli portali settoriali
  • Newsletter specializzate

🏪 Marketing Offline Specializzato

Stampa Locale

  • Inserzione "Mia vetrina esclusiva"
  • Pubblicità mirata su riviste di settore

Network Professionale

  • Geometri e architetti locali
  • Notai di zona
  • Amministratori di condominio

Eventi & Open House

  • Open house weekend (settembre-ottobre)
  • Collaborazione associazioni locali

💡 RACCOMANDAZIONI STRATEGICHE FINALI

🏠 Miglioramenti Immobile Suggeriti

01

Problema Umidità

Intervento professionale di deumidificazione con trattamento antimuffa e applicazione di pittura traspirante.

Budget stimato: €1.500-2.500

Impatto previsto: Eliminazione del principale ostacolo all'acquisto segnalato da tutti i visitatori.

02

Miglioramento Luminosità

Tinteggiatura in colori chiari (bianco avorio/crema) e riposizionamento punti luce per ottimizzare l'illuminazione.

Budget stimato: €800-1.200

Impatto previsto: Percezione di spazi più ampi e accoglienti.

03

Presentazione Professionale

Home staging leggero con elementi d'arredo selezionati per valorizzare gli spazi e il potenziale abitativo.

Budget stimato: €300-500

Impatto previsto: Miglioramento significativo della prima impressione durante le visite.

📊 MONITORAGGIO KPI E TIMELINE

Target KPI Mensili

20%

Visualizzazioni Portali

Incremento mensile previsto

15

Contatti Qualificati

Obiettivo minimo mensile

8

Visite Immobile

Target visite fisiche

15%

Tasso Conversione

Da contatto a visita

Timeline Realistiche

1

Scenario Ottimistico

Vendita entro 90 giorni
Dicembre 2025

2

Scenario Realistico

Vendita entro 120 giorni
Gennaio 2026

3

Scenario Prudenziale

Vendita entro 180 giorni
Marzo 2026

📞 CONCLUSIONI E PROSSIMI PASSI

Il mercato immobiliare viterbese mostra segnali di stabilizzazione con "Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una solida ripresa, con investimenti pari a circa 5,4 miliardi di euro".

1

PRIORITÀ 1: Strategia Prezzo

Valutazione accurata della strategia di prezzo basata sui feedback ricevuti e sull'analisi di mercato attuale. La decisione deve bilanciare tempi di vendita e marginalità.

2

PRIORITÀ 2: Marketing Digitale

Potenziamento immediato della presenza sui social media con campagne mirate e investimento in contenuti di qualità per aumentare la visibilità dell'immobile.

3

PRIORITÀ 3: Migliorie Immobile

Risoluzione delle problematiche emerse (umidità, luminosità) per rendere la proprietà più appetibile e facilitare la vendita a un prezzo adeguato.

4

PRIORITÀ 4: Rete Collaborazioni

Intensificazione dei rapporti con professionisti locali e altre agenzie per ampliare il bacino di potenziali acquirenti interessati alla proprietà.

IMPEGNO RE/MAX KEY HOUSE: Continuiamo a garantire massima professionalità e dedizione per raggiungere l'obiettivo vendita nel minor tempo possibile, ottimizzando ogni aspetto della strategia commerciale.

Contatti e Informazioni


Eugenio Orlyuk

Consulente Immobiliare Specializzato
https://eugenioimmobiliare.it


Report generato il 05.09.2025
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