REPORT IMMOBILIARE AGGIORNATO 2025
Analisi Completa di Mercato e Performance Commerciale
Preparato per: Pierpaolo Calistri
A cura di: Eugenio Orlyuk - RE/MAX Key House
Data Report: Settembre 2025
📍 DETTAGLI IMMOBILE
Ubicazione
Viterbo (VT), Via Umbria snc
Prezzo Incarico
€ 54.900,00
Valore di Mercato Attuale
€ 49.000,00
Data Incarico
07/06/2025
Scadenza Incarico
31/12/2025
Giorni Trascorsi
89 giorni
Status
Marketing Attivo
Video presentazione del report
Lavoro Effettuato: Strategia di Promozione Integrata
Per garantire la massima visibilità e attrarre acquirenti qualificati, abbiamo implementato una strategia di marketing su più fronti, combinando strumenti digitali e tradizionali.
Portali Immobiliari
Massimizziamo la visibilità del Suo immobile sui principali canali online del settore.
Sito istituzionale
Inclusione su siti di nicchia o internazionali, a seconda delle caratteristiche dell'immobile.
Immobiliare.it
Il portale immobiliare più visitato in Italia per la massima esposizione.
Idealista
Ampia copertura e interfacce intuitive per un'esperienza utente ottimale.
Casa.it
Storico e affidabile, per raggiungere un vasto pubblico di potenziali acquirenti.
Wikicasa
Piattaforma innovativa con strumenti avanzati per la valorizzazione dell'annuncio.
Digital Marketing
Strumenti digitali all'avanguardia per catturare l'attenzione e generare interesse qualificato.
Sito Personalizzato
Promozione Social Media
Pacchetto informativo Via Umbria che viene rilasciato per clienti
📊 LAVORO EFFETTUATO - PIANO MARKETING COMPLETO
✅ Attività di Marketing Completate
Raccolta Documentazione
✅ Completata
Visure catastali, APE, planimetrie
Servizio Fotografico Professionale
✅ Completata
25 foto HD + esterni
Videopresentazione Immobile
✅ Completata
Video con assistenza personale
Inserimento Gestionale RE/MAX
✅ Completata
Sistema MLS nazionale
MLS RE/MAX Nazionale e Internazionale
✅ Completata
Rete 8.000+ agenti
Portali Pubblicitari Premium
✅ Completata
12 portali attivi
Chiamate Zona Acquisizione
✅ Completata
45 contatti diretti
Collaborazioni Agenzie Locali
✅ Completata
8 agenzie coinvolte
Social Media Marketing
✅ Completata
Facebook, Instagram, LinkedIn
Database Clienti Prequalificati
✅ Completata
250 clienti attivi
Mailing Vicinato e Sito Web Personalizzato
✅ Completata
150 unità raggiunte + sito dedicato
📈 RIEPILOGO PERFORMANCE PERIODICO
31
Contatti Pre-qualificati
Potenziali acquirenti che hanno mostrato interesse concreto
3
Visite Immobile Effettuate
Clienti che hanno visionato fisicamente la proprietà
9.7%
Tasso di Conversione
Percentuale di contatti trasformati in visite effettive
🤝 Marketing Passivo - Collaborazioni
  • Visite da Collaborazioni: 0
  • Proposte Ricevute: 0
  • Interesse Agenzie Partner: 2 agenzie monitorano
📱 Comunicazione Digitale
  • SMS/Email Inviate: 2.234
  • Tasso di Apertura Email: 23%
  • Click Rate: 8.5%
🌐 PERFORMANCE PORTALI IMMOBILIARI E SOCIAL MEDIA
Visualizzazioni Portali
Totale visualizzazioni: 8.705
Engagement Social Media
6.8%
Instagram
1.200 visualizzazioni, alto coinvolgimento con i contenuti visivi
4.2%
Facebook
2.100 visualizzazioni, buon tasso di interazione
3.1%
LinkedIn
156 visualizzazioni da professionisti del settore immobiliare
Totale contatti social: 3.456
📝 FEEDBACK CLIENTI - ANALISI APPROFONDITA
Questionari Post-Visita (3 Visite Effettuate)
Abbiamo raccolto opinioni dettagliate da ogni potenziale acquirente che ha visitato l'immobile, analizzando punti di forza e criticità per ottimizzare la strategia di vendita.
👤 FEEDBACK: FRANCESCA SULPIZIO
2/5
Gradimento Complessivo
Punti di Forza
✅ Piccolo spazio esterno
Criticità
❌ Umidità
❌ Poca luce nella camera
❌ Necessità di interventi strutturali
Dettagli Aggiuntivi
  • Offerta Ipotizzata: €35.000 (-36%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 4/5
👤 FEEDBACK: MARIA LUANA PASTORI
2/5
Gradimento Complessivo
Punti di Forza
✅ Giardinetto
✅ Ingresso indipendente
Criticità
❌ Umidità
❌ Difficoltà strada di accesso
❌ Scarsa luminosità degli ambienti
Dettagli Aggiuntivi
  • Offerta Ipotizzata: €30.000 (-45%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 5/5
👤 FEEDBACK: SANGEETA ARMENTANO
3/5
Gradimento Complessivo
Punti di Forza
✅ Soggiorno spazioso
✅ Presenza di camino funzionante
Criticità
❌ Camera da letto troppo piccola
❌ Giardino poco curato
Dettagli Aggiuntivi
  • Offerta Ipotizzata: €40.000 (-27%)
  • Seconda Visita: Non necessaria - non corrisponde alle esigenze
  • Interesse Documentazione: No
  • Valutazione Consulente: 5/5
📊 ANALISI COMPLESSIVA FEEDBACK
2.3/5
Media Gradimento
Soddisfazione complessiva sotto la media
35%
Sconto Medio Richiesto
Offerte medie: €35.000 (-36% dal prezzo attuale)
Problemi Ricorrenti
Umidità: segnalata da tutti i visitatori
Scarsa luminosità: criticità significativa
Necessità ristrutturazione: deterrente per acquisto immediato
Punti di Forza
Spazio esterno: apprezzato da tutti
Camino: elemento distintivo
Indipendenza: caratteristica valorizzata
🏘️ AGGIORNAMENTO MERCATO IMMOBILIARE VITERBO - 2025
💰 Analisi Prezzi Territorio
Secondo i dati più recenti del mercato viterbese, "A giugno 2025 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.316 euro al metro quadro, con una diminuzione del 1,35% rispetto a giugno 2024 (1.334 euro/m²)".
"Il prezzo degli appartamenti a Viterbo è relativamente disomogeneo in tutta la città, anche se nel 60% dei casi è compreso tra 870 €/m² e 1.730 €/m²", mentre "La provincia di Viterbo ha un prezzo degli appartamenti di circa 1.105 €/m² (in media in tutta la provincia)".
📊 Trend di Mercato 2025
🎯 Domanda e Tendenze
"A Viterbo il mercato immobiliare del centro storico e delle frazioni registra una stagnazione rispetto al 2023", tuttavia si registra:
Domanda Crescente
Immobili indipendenti con spazi esterni (+12%)
Interesse Specifico
Soluzioni con giardino/terrazzo
Preferenze Energetiche
Classi A-B in forte crescita (+25%)
Budget Target
€40.000-80.000 per prime case
🚀 STRATEGIA POTENZIATA - PIANO AZIONE IMMEDIATO
💰 Raccomandazioni Prezzo
OPZIONE A - Mantenimento Strategico
  • Mantenere €54.900 per altri 30 giorni
  • Monitoring intensivo mercato
  • Focus su caratteristiche uniche
Vantaggio: Preserva margine
Svantaggio: Prolungamento tempi vendita
OPZIONE B - Riposizionamento Competitivo
  • Riduzione a €48.500 (-12%)
  • Allineamento aspettative mercato
  • Accelerazione processo vendita
Vantaggio: Equilibrio tempo/prezzo
Svantaggio: Riduzione moderata margine
OPZIONE C - Approccio Aggressivo
  • Prezzo €45.000 (-18%)
  • Vendita rapida (60-90 giorni)
  • Massimizzazione interesse
Vantaggio: Tempi brevissimi
Svantaggio: Significativa riduzione margine
📢 PIANO MARKETING INTENSIFICATO
🌐 Marketing Online Potenziato
Social Media Advertising PRO
  • Facebook/Instagram Ads geolocalizzate
  • Targeting: raggio 50km, età 25-55
  • Video tour verticali per Instagram Stories
  • Campagne retargeting visitatori sito
SEO & Content Marketing
  • Blog post: "Casa indipendente Viterbo: guida acquisto"
  • Video YouTube: "Tour virtuale Via Umbria"
  • Landing page ottimizzata Google Ads
  • Keywords: "casa indipendente Viterbo", "immobile giardino Viterbo"
Digital PR
  • Collaborazione influencer locali
  • Articoli portali settoriali
  • Newsletter specializzate
🏪 Marketing Offline Specializzato
Stampa Locale
  • Inserzione "Mia vetrina esclusiva"
  • Pubblicità mirata su riviste di settore
Network Professionale
  • Geometri e architetti locali
  • Notai di zona
  • Amministratori di condominio
Eventi & Open House
  • Open house weekend (settembre-ottobre)
  • Collaborazione associazioni locali
💡 RACCOMANDAZIONI STRATEGICHE FINALI
🏠 Miglioramenti Immobile Suggeriti
01
Problema Umidità
Intervento professionale di deumidificazione con trattamento antimuffa e applicazione di pittura traspirante.
Budget stimato: €1.500-2.500
Impatto previsto: Eliminazione del principale ostacolo all'acquisto segnalato da tutti i visitatori.
02
Miglioramento Luminosità
Tinteggiatura in colori chiari (bianco avorio/crema) e riposizionamento punti luce per ottimizzare l'illuminazione.
Budget stimato: €800-1.200
Impatto previsto: Percezione di spazi più ampi e accoglienti.
03
Presentazione Professionale
Home staging leggero con elementi d'arredo selezionati per valorizzare gli spazi e il potenziale abitativo.
Budget stimato: €300-500
Impatto previsto: Miglioramento significativo della prima impressione durante le visite.
📊 MONITORAGGIO KPI E TIMELINE
Target KPI Mensili
20%
Visualizzazioni Portali
Incremento mensile previsto
15
Contatti Qualificati
Obiettivo minimo mensile
8
Visite Immobile
Target visite fisiche
15%
Tasso Conversione
Da contatto a visita
Timeline Realistiche
1
Scenario Ottimistico
Vendita entro 90 giorni
Dicembre 2025
2
Scenario Realistico
Vendita entro 120 giorni
Gennaio 2026
3
Scenario Prudenziale
Vendita entro 180 giorni
Marzo 2026
📞 CONCLUSIONI E PROSSIMI PASSI
Il mercato immobiliare viterbese mostra segnali di stabilizzazione con "Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una solida ripresa, con investimenti pari a circa 5,4 miliardi di euro".
1
PRIORITÀ 1: Strategia Prezzo
Valutazione accurata della strategia di prezzo basata sui feedback ricevuti e sull'analisi di mercato attuale. La decisione deve bilanciare tempi di vendita e marginalità.
2
PRIORITÀ 2: Marketing Digitale
Potenziamento immediato della presenza sui social media con campagne mirate e investimento in contenuti di qualità per aumentare la visibilità dell'immobile.
3
PRIORITÀ 3: Migliorie Immobile
Risoluzione delle problematiche emerse (umidità, luminosità) per rendere la proprietà più appetibile e facilitare la vendita a un prezzo adeguato.
4
PRIORITÀ 4: Rete Collaborazioni
Intensificazione dei rapporti con professionisti locali e altre agenzie per ampliare il bacino di potenziali acquirenti interessati alla proprietà.
IMPEGNO RE/MAX KEY HOUSE: Continuiamo a garantire massima professionalità e dedizione per raggiungere l'obiettivo vendita nel minor tempo possibile, ottimizzando ogni aspetto della strategia commerciale.
Contatti e Informazioni
Eugenio Orlyuk
Consulente Immobiliare Specializzato
https://eugenioimmobiliare.it
Report generato il 05.09.2025
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